아파트 빌라 월세 전세 계약시 주의사항 꼭 체크하세요!

소중한 전세금(보증금) 지키기 위해 알아야 할 점 참 많습니다.

월세 전세 계약시 주의할 점과 전세금 지키기 위해서 알아야 할 점 자세히 알아보겠습니다.

전세 계약시 다가구주택이나 원룸주택 주의할 점이 많습니다.

지역에 따라 다르지만 지방의 경우 2,000만원 이하 소액 전세금은 확정일자가 후순위일지라도 보호가 되지만 2,000만원 초과 금액일 경우 1순위가 되어야 보호받을 확률이 높아집니다.

※ 임차권 등기명령 기설정되었을 경우 소액전세금 보호되지 않을 수 있으니 주의하세요.

 

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1. 월세 전세 계약 시 주의사항

1) 등기부등 권리사항 확인

2) 등기부등본에서 확인되지 않는 부분 주의 (다가구주택)

3) 다가구 주택 계약 시 주의!!!

4) 계약시 특약사항에 넣을 문구!!!

5) 계약자 신분증과 대조 확인하기  (등기부등본 동일 여부 확인)

6) 소유자 계좌로 입금하기

7) 잔금을 지불한 즉시 확정일자 받고 전입신고 하기

 

2. 내 전세금을 지키는 방법

보증보험 가입하기 

3. 계약 후 알아두면 좋은 점

4. 계약 만료 후 보증금을 받지 못할 경우 

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참고 내용으로 관련법 개정 시 일부 변경될 수 있으니, 참고로 읽어주세요.

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1. 월세 전세 계약 시 주의사항 

1) 등기부등본 확인하기 : 계약 전, 계약 당일, 잔금 다음날

권리관계, 가압류, 근저당 여부 수시로 확인하기

• 계약하려는 호실과 등기부등본상 호실 일치 여부, 소유주 일치여부, 변동사항 있는지 수시로 확인하기
• 주택과 관련된 권리분석을 잘해야 합니다.
• 선순위 담보권자가 있는지, 금액이 얼마인지 체크!
• 다가구주택의 확정일자 현황 체크!

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등기부등본 권리사항 확인사항

• 가압류 있는 집은 계약하면 안 됩니다.
• 근저당 있는 집 주의하기 (순위, 금액 확인 후 결정)
• 전세보증금+임대인 근저당이 주택시세의 50%를 넘어가면 계약하지 않기

계약 후 집값이 떨어질 수도 있으므로 이왕이면 근저당 없는 집으로 계약하기

주택시세는 국토부 실거래가 공개시스템 (전월세 매매 가격 확인 가능)

 

*선순위 우선변제권을 가질 경우 주택이 경매 또는 공매되는 경우 주택의 매각대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

* 권리사항은 대법원 인터넷등기소에서 24시간 열람 가능

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여기서 잠깐!! 꼭 확인하세요

2)  등기부등본 권리사항에서 확인되지 않는 것 

다가구 주택의 경우 주의하세요!

빌라의 주인이 한 사람인 다가구 주택의 경우

자신보다 먼저 살고 있는 기존 세입자들의 계약금액의 확인이 어렵습니다.

먼저 살고 있는 세입자들이 확정일자를 받고 전입신고를 먼저 했다면 선순위 권리를 가지게 됩니다.

예를 들어)

8가구 구성인 다가구주택의 경우 시세 3억 5천으로 가정

먼저 살고 있는 세입자 현황이

전세 4000 - 4가구

월세 보증금 200만원 - 3가구

은행 근저당이 5천일 경우

자신이 제일 마지막에 전입신고를 할 경우

선순위 권리자의 금액 합계가 21600만원

만약 경매로 넘어갈 경우 지방의 경우  30% 할인 적용해서 집값은 24500만원

이런 상황이라면 전세 4000만원으로는 들어가지 않는 게 좋습니다.

월세 200만원이라면 마지막 순위기는 하지만 가능은 합니다.

월세 200만원이라면 소액임차라 경매로 넘어가더라도 순위와 상관없이 받을 수 있습니다.

하지만 전세 4000만원은 소액임차 제외한 금액은 못 돌려받을 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

문제는 실제로는 예시처럼 기존 세입자의 전세금 등을 파악하기 어렵습니다.

집주인의 말에 의존해서 추측해 볼 수 있을 뿐입니다.

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다가구 주택 전세계약 시 꼭 확인해야 할 서류

동사무소에서  전입세대 열람내역서 열람 요청해서 전체 세입자 확정일자와 보증금을 확인해봐야 합니다.

(임대인과 전입신고한 임차인만 열람 가능)

 

 

 

3) 다가구 주택 계약 시 주의!!!

다가구 주택에 전세입주를 고려할 경우 근저당이 없는 안전한 집을 최우선으로 구하는 게 좋습니다.

계약 당시 근저당이 없더라도 잔금을 지급하고 전입신고할 때까지 근저당이 없는지 확인해야 합니다.

만약 전입신고하는 날 근저당이 잡힐 경우

전입신고는 다음날 0시부터 효력이 있어서 근저당금액 보다 후순위가 되는 문제가 있습니다.

전입신고 다음날 대항력이 발생합니다.

 

 

4) 계약 시 특약사항에 넣을 문구!!!

임대인은 잔금 다음날까지 등기부상 권리를 계약 당시 근저당권 등 기타 권리가 없는 상태로 유지하기로 하며,

만약 위반 시 계약을 파기하며, 임차인의 모든 손해를 배상하기로 한다는 조항 넣기

잔금 지급한날 동사무소에 전입신고, 확정일자를 꼭 받아야 합니다.

집 열쇠 받고 (번호키면 비밀번호 변경) 이사할 수 있으면 이사하고, 당일 이사 못하면 밥솥이나 그릇 몇개  옷 몇개 갖다놓습니다.

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5) 계약자 신분증과 대조 확인하기

주택 소유자 (신분증 확인)인지 대리인인지 확인하기

관리인이 계약을 담당한다면 위임장, 인감증명서, 신분증 확인, 임대인과 통화해서 한번 더 확인

적법하게 임대차 계약의 권리가 있는지 확인하기

부동산 중개인의 중개대상물 및 설명서에 누락된 게 있는지 확인

 

6) 소유자 계좌로 입금

대리인이 아닌 소유자의 계좌로 입금하기

 

거주할 장소에 하자가 있는지 꼼꼼히 체크해서 고지하기

발견된 하자에 대해 계약서상 특약으로 기입하여 법적인 효력 얻기

 

7) 잔금을 지불한 즉시 확정일자를 받고, 전입신고 바로 하기

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2. 내 전세금을 지키는 방법

보증보험 가입하기

계약 시 특약사항에 보증보험 가입이 되지 않으면 계약을 해지한다는 조항 넣기

계약사항을 기본으로 해서 보증보험 가입 가능한지 미리 확인해봅니다.

아파트는 권리상에 문제가 없을 경우 보증보험 가입이 잘 됩니다.

빌라, 다세대 주택은 상대적으로 보증보험 가입이 잘 되지 않을 수도 있습니다.

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3. 계약 후 알아두면 좋은 점

1) 전세계약 후 보증금 증액할 경우

전세 계약 후 보증금 증액은 5% 이내로만 가능하고 1년 이내 재증액 불가합니다.

보증금을 증액할 경우 증액된 보증금액에 대한 우선 변재권을 확보하기 위해 증액된 부분에 대해서는 별도로 확정일자를 받으세요.

최초계약서는 그대로 유지합니다. (전입신고, 확정일자 처음 받은 그대로 유지)

 

예를들어

증액한 보증금만 별도로 확정일자를 받을 경우

20년 1월 6일 최초계약 전세금 1억 2000만원 - 1순위

21년 2월 2일 임대인 5천만원 담보설정 - 2순위

22년 1월 6일 보증금 증액 600만원 ==> 별도로 확정일자 받음 - 3순위

 

처음 계약서 수정 사항 없이 그대로 보관

증액 600만원에 대한 계약서 별도 작성 한 후 특약사항에

기존임대차계약 (계약날짜 기입)의 증액보증금에 대한 추가계약서이며 종전계약서 또한 유효한 계약서입니다.

증액보증금에 대해 별도로 확정일자를 받기로 하며, 기존계약서와 합철하여 보관하기로 합니다.

만약 계약후 권리관계가 복잡해졌다면 보증금 추가보다는 월세 납부 방법을 생각해볼 수도 있습니다.

 

만약 계약서를 재작성할 경우 : 전체금액 2순위로 밀립니다 ==>이렇게 하지 마세요

21년 2월 2일 임대인 5천만원 담보설정 - 1순위

22년 1월 6일 보증금 증액 600만원  총 1억 2600만원 확정일자 받는다면 - 2순위로 밀려납니다.

 

2) 중간에 집주인이 바뀔 경우

기존 계약서 그대로 유지됩니다. 처음 확정일자 받은 대로 그대로 두면 됩니다.

계약서 다시 작성하지 마세요.

만약 계약서 재작성 후 확정일자를 다시 받으면 후순위로 밀려나게 됩니다.

 

기타) 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전에 계약 만료를 통지하지 않으면 계약은 종전 계약과 동일한 조건으로 자동으로 2년 갱신됩니다. 

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4. 계약 만료 후 전세보증금을 못 받을 경우 취할 조치

1) 보증보험 가입했을 경우

보증보험에 전세금 요청해서 받으면 됩니다.

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보증보험 가입하지 않았을 경우

1) 임차권등기명령 

계약 종료 후 보증금 못 받을 경우에는 임차인은 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 받아서 등기부에 해당사항을 등재해야 합니다.

등기부에 등재된 것을 확인한 후 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다.

임차권등기명령이 완료될 때까지는 전입신고를 그대로 유지해야 합니다.

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전입신고 : 임대차 내용을 주장할 수 있는 대향력을 갖출 수 있는 조건

대항력 : 집주인이 돈을 안 주거나 경매로 나갔을 때 내 돈을 지킬 수 있는 권리

대항력은 전입신고 다음날 0시에 발생

 

확정일자 : 우선변제권을 가지는 권리, 경매나 공매로 나왔을 때 배당받을 수 있는 순위를 정하는 데 사용 (배당순위 결정)

전세금을 지키려면 전입신고가 필수

전입신고 없는 확정일자는 아무 힘이 없음

 

2) 전세권을 설정했을 경우

전세계약 만료 후 전세금을 돌려받지 못했을 경우 임차인은 바로 경매 신청할 수 있습니다.

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해당 내용은 참고 내용으로 관련법 개정 시 일부 변경될 수 있으니, 참고로 읽어주세요.

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이상 아파트 빌라 월세 전세 계약시 주의사항에 대해서 알아봤습니다.

위의 정보가 조금이라도 도움이 되시기 바랍니다.